【事例】アパート売却、立ち退き交渉がスムーズにいった！

ご相談内容

ご高齢のN様がご所有されていた6世帯のアパート(昭和57年築)は、4部屋が長年空室の状態でした。近くの不動産会社に管理や募集を任せていたのですが、「リフォーム工事の提案ばかりで募集を一生懸命やってくれない」と、今後のアパート経営と将来の相続についてご相談をいただきました。

打合せの結果

相続診断士と一緒にＮ様ご家族とお話合いを重ねた結果、修繕費や維持費が高くなり、コストパフォーマンスが低下しているアパートは売却し、資産を組み替えることで皆さんの意見が一致いたしました。

売却方法の決定

居住中のアパートを売却する方法は、大きく2つの方法に分かれます。

1. 収益物件として賃借人付の現状のまま売却をする
2. 売地として売却をする(立退き交渉が必要)

1.の売却方法では、現状の稼働率が悪く(コストパフォーマンス低下)、築年数が古い為、N様のご期待に応えられる売価が期待できません。
2.は、賃借人に立ち退いていただかなければ、買主の土地利用が制限されてしまう為、賃借人との立ち退き交渉が必須となります。

打合せの結果、流通性も高くなる為、賃借人へ退去交渉をして売地として売却することといたしました。

現状の把握

まずは、N様と賃借人との関係についてお聞きしました。
現管理会社の修繕対応等が悪く、賃借人からオーナーN様へ直接苦情の連絡入ったことが過去にあったようですが、N様と賃借人の方々は良好な関係とのことでした。

立ち退き交渉の準備

賃借人との立ち退きの交渉をスタートすることといたしました。
但し、不動産会社は非弁行為となる為、立ち退き交渉はできません。その為、立ち退き交渉についてはN様の長女であるI様に全ての窓口となっていただき、後述のスケジュールで進めることといたしました。

尚、管理会社を弊社へ変更して立ち退きが完了するまでの間、設備の不具合などの対応をお引き受けいたしました。

立ち退きの正当事由
A:建物の築年数が古く耐震基準を満たしておらず、倒壊の危険がある
B:オーナーが住む住居をそこに建てる
C:相当の立ち退き料を提示する

今回は、Aの理由からアパート経営が成り立たなくなった為、Cの立ち退き料を提示して賃借人にご理解をいただけるよう交渉を進めることといたしました。

立ち退き交渉の準備

賃貸借契約の解約申し入れから始まります。解約予告日6カ月前(賃貸借契約記載)に書面による通知を行うことが大切です。今回はI様にそれぞれの賃借人へ訪問していただき、その際「立ち退きのお願い」を書面でお渡しすることにいたしました。

いきなり内容証明郵便で解約の申し入れをすると、相手側の感情を害する可能性もありますので、よく検討する必要があります。また、立ち退き交渉は非常に労力を使いますので、入居者のためにも、時間に余裕を持って進めるほうがスムーズに事が運ぶ可能性も高く、オーナー自身の余力のあるうちに早めに計画することが肝心です。

立ち退きの交渉の進め方とスケジュール

立ち退きの流れ

1. 解約の申し入れ ※「立ち退きのお願い」を書面にする
まず立ち退きをしてもらうことを入居者に確実に伝えなければなりません。また、解約による立ち退きは、原則として入居者(契約者)の合意がなければ行うことができませんので、立ち退きを入居者にお願いする形になります。

I様には、訪問時賃借人が不在だった場合も想定して置手紙バージョンも用意しておき訪問していただきました。尚、手紙の内容は、訪問した趣旨を記載し、一度お会いして説明をさせていただきたい旨の内容といたしました。

円満に立ち退き交渉をするための「立ち退きのお願い」は以下の通りです。

●立ち退きをお願いすることとなった経緯の説明
●今まで利用してくれた入居者への感謝
●立ち退きに対するお詫び
●立ち退きにあたっての補償内容

2. 話し合い・和解
立ち退きを入居者に書面で周知したら、入居者と立ち退き料の交渉を行います。立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月～10ヶ月程度と言われています。交渉の上限を12ヶ月分と決めておき、予算を多めに設定しておくと安心です。但し、立ち退き料の相場は、あくまでも「相場」です。立ち退き料は、入居者との交渉や立退きを求める理由、入居者の事情によって大きく変動致します。今回は、2世帯の賃借人とも立退き料を家賃の6ヶ月としました。

3. [立ち退き合意の覚書]の取り交わし
賃借人が入居先をお探しする際、約束だけでは不安になる為、作成した『覚書』に署名押印後お互いに保有しあうことにしました。立ち退き料の支払い時期について、お引越し先の賃貸契約締結時に半金、お引渡し完了後に残り半金等、賃借人のお金事情についても出来るだけ合わせようオーナー様にご協力いただきました。

4. 転居先の選定
交渉が進み立ち退きを了承してもらったら、引越し先を探すことになります。

残存期間中に設備の不具合発生

残存の入居期間中に下水管が詰り、汚水があふれ出る不具合が発生しました。原因は過去に修理した業者の処置が悪く、破損した汚水桝の一部を取り除けず、そのままの状態で長年放置させていたことが原因でした。
急ぎ他の水道会社へ緊急修理を依頼し、その日の夜8時頃までかかり修理完了 (修理の窓口をこちらへ変更していたため、いつもお願いしている水道業者の方に当日中に対応していただくことができました)。また、I様にご不便をお掛けした賃借人へ対応をしていただき、その後2世帯とも無事退去の運びとなりました。

立ち退き交渉を行う際の重要点!

●立ち退き交渉は冷静に行いましょう。
●ご理解を頂きながら、毅然とした態度でい臨みましょう。
●立ち退き料は多めに見積もって予算を組みましょう。 (入居者の12ヶ月分の家賃とその他諸々)
●立ち退き交渉の記録は必ず残しておきましょう。 (裁判になった場合も証拠として提示することができ、トラブルの経緯も説明しやすくなりますので、交渉記録は残しましょう。)
●立ち退き交渉で揉めたら弁護士などに相談しましょう。