【流れ】はじめての不動産売却

こんなお悩みありませんか

空家の売却親が住んでいた家を売却したい。でも不動産の資料が見当たらない…
住んでいない家使わない荷物が入ったまま。建物の状態も良くない…
資産の組換えの為収益率の悪いアパートなどを金融商品等へ組換えたい…
土地の一部売却広すぎて管理が大変…でも、引っ越したくない！
買換え手狭になった為、広いところに住み換えたい！

Step 1　まずはいろいろなお考え、悩みなどをご相談ください

お問い合わせについては、下記方法でお気軽にお問い合わせください。
ご相談いただくことにより、ご自身のお考えがハッキリと見えてくる場合もございます。ご自宅や、物件などの現地お打合せも可能です。

〇メール
〇当サイトお問い合わせフォーム
〇電話
〇ご来店

Step 2　物件調査

物件調査と合わせて優遇税制の検証もさせていただき、ご報告をさせていただきます。
不動産は唯一無二のものであり、売買の為には物件調査がとても重要です。物件調査での見落としにより、物件の評価が過少評価となったり、問題点が見落とされることが起きてしまいます。

その為、事前に役所(都市計画・建築指導・道路種別等)や、法務局(権利関係等)などで物件調査をし、その結果をお客様と共有させていただきます。
尚、告知事項や瑕疵(かし)などがございましたら、事前にお聞かせください。

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Step3　優遇税制などの検証

売却後のお手元に残る額を最大限多くする為に！

売却価格－(諸費用+各種税金)=お手元に残る額を最大に！

不動産売却をお考えの際に、「どれだけ高く売るか」を意識されると思いますが、「売却後のお手元に残る額を多くする」ことも大切です。
不動産会社の中には、税金への視点がなかったり、売主様のご負担をかけないように、良かれと思って「現況引渡し」を一方的に進めてしまうことで、売主様が優遇税制を受けられず、結果経済的損失を被ってしまうことがございます。
※空き家を解体してから売却する「空き家3000万円特別控除」などがございます。詳しくはコンサルティング事例をご覧ください。

そのため、新しく改正された税法などに目を向けて売主様のお手元に残る額の最大を目指します。また、買主様へは各種減税や軽減・特例を検証してご購入時に支払う税金や住宅ローン控除などにもアドバイスをさせていただきます。売主様の利益はもちろん、買主様にも喜んでいただけるものだと思います。

(買主様の場合)
購入価格 + (各種諸費用 – 各種減税・軽減・特例の検証) = 購入代金 (住宅ローン控除などの還付金)

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Step 4　査定金額算出の為の市場調査

不動産売却の一般的な相場の調べ方は下記1から4のような方法がございます。
その他情報収集で、実勢価格を中心により具体的にお調べいたします。

不動産には一物四価で、価格が4種類あります。
1.実勢価格 :(取引事例や近隣の売出価格)
2.公示価格 (国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格で、土地取引の指標とされている)
3.相続税評価額 (国税庁が算定するもので、毎年1月1日時点の価額で7月に公表される)
4.固定資産税評価額 (固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格を評価したもの)

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Step 5　査定・売出価格の検証

「査定価格」＝「売出価格」ではない
唯一無二の不動産価格は十人十色で、売りたいと思った人が売りに出し、価値を見出した人が購入されます。唯一無二な分、価格の裁量も人それぞれの考え方から形成させるために、金額もバラバラになってしまいます。その為、物件の種類により、下記の査定方法を取り入れ査定金額を検証する際のベースとさせていただきます。

〇取引事例比較法
〇収益還元法(収益不動産の場合)
〇原価法

ご希望の売出価格で販売することも可能ですが、市場相場からあまりにもかけ離れた価格ですと売出から成立するまで長期化することが多く、見た方へ売れ残り感を与えてしまうデメリットもございます。
ご自身の売却スケジュールと資金計画を照らし合わせて、売出価格は慎重に決めましょう。

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Step 6　売却スケジュール・売出計画の打合せ

物件情報公開の仕方や、販売・契約・お引渡しまでのスケジュールのお打合せ

売出価格や引渡条件等が決まると、不動産を実際に売り出すことになります。
不動産を売り出す際には、どのような媒体でどのように情報公開をしていくか事前に打合せをさせていただきます。

〇ネット等で広く物件情報を公開するケース
〇一般公開をせず、売りに出していることを知られないようにするケースなど

また、売却物件に現在居住中の場合は、ご内見可能な曜日や時間など売主様のご都合を事前に打合せをさせていただきます。

【内見予定を立てる場合のアドバイス】
ご内見希望が同じ日に複数件入った場合、内見者のご了承がいただければ、出来る限り同じ時間帯に合わせます。他にも内見者がいると、見学者に競争の原理が働き熱心に物件をご覧いただけるケースが多く、また、見学者にも物件の人気度合いを感じ取っていただけるため判断材料の１つとなり、共に良い結果につながることがございます。売主様もお休みの日に10時から、13時から、15時から、など長時間予定を拘束されることも無くなります。

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Step７　売却スケジュール・売出計画の打合せ

ネット等で広く情報を公開するケース

仲介を依頼するための媒介契約締結後に販売活動を開始いたします。
(媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約と一般媒介契約の3種類がございます)

◉レインズに登録(専属専任・専任)
不動産会社間で物件情報を紹介し合う、レインズ(指定流通機構)への物件情報登録です。
弊社以外の不動産会社へも広く情報公開をして買主様をお探しいたします。
また、悪質な「囲いこみ」防止の為、売主様も取引状況をパソコンなどで確認することが可能となりました。

◉インターネット
インターネットの不動産サイト(SUUMO)などポータルサイトへ物件情報を掲載します。
インターネットで上は、写真などの分かりやすい情報が得られることが多いため、前向きな買い手候補者が見つかりやすいメリットがございます。

◉弊社の顧客に紹介
ご登録いただいている顧客リストより、ご希望条件が合いそうな顧客に対してご紹介致します。

◉新聞の折り込み広告
物件情報の広告チラシを作成し、新聞の折り込み広告にて情報公開します。
地域限定で探されている人たちに広くアピールできる効果的な方法です。

◉ポスティング
作成した物件のチラシを、物件のある地域周辺の自宅ポストに投函していきます。
最近では、新聞を購読されない方も多い為、ダイレクトにポストへ投函するポスティングは、ピンポイントで情報を拡散することができます。

◉オープンハウス
物件を見に来てもらうために行う現地の売出しです。
なかには、散歩のついでにたまたま物件を見られてご購入につながったケースもございます。
オープンハウスの開催前は、近隣にポスティングをしたり、物件内に看板を立てます。
できるだけ多くの人に関心を持っていただき、ご覧いただくことで潜在的に探されているお客様のニーズが急に顕在化することがございます。

～ご購入の意思表示を頂いたら～

ご覧いただき購入の意思表示をいただいた際には、諸条件の調整後、契約締結のスケジュール調整へと進んでまいります。契約後も、買主様が住宅ローンを組む場合は金融機関に融資申込みの手続きをとることになります。また、土地売買の場合は、隣地との境界が確定していない土地は立会いを求めて測量をすることが必要となる場合があります。

さらに、売買代金の支払いや各種費用の清算と引渡し、登記と進んでいくことになりますので、売却活動に入ってから、契約が成立して引渡しが完了するまでには数ヵ月を要するのが一般的です。そのため、売却代金を他の支払いに充てる計画がある場合や、他の住宅に住み換えの計画がある場合、子供の学校の関係などで引越し時期を重要視している場合などは、どのタイミングで売り出すのか、売却スケジュールをどう立てるかが、とても重要になってまいります。

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