「見ての通りベテランです」 はじめてご挨拶をさせていただく際そう言って名刺をお渡しします。 すると「確かに・・・」「なるほど・・・」「そうね・・・」   是非、いろいろなお話をお聴かせください。  不動産工房うらわ


第9回 不動産よろず話

・何回も話したはずだが「初耳だ!」

・このごろは、話も入れ歯も、噛み合わず

・誕生日、ローソク吹いて、立ちくらみ


ブログをご覧くださりありがとうございます。
不動産工房 うらわ 田中 です。

これは、私の母がお世話になっていた施設に張り出されていた川柳です。
(思わず、笑ってしまいました。)



(お母さまと同居することになりご実家をご売却されたO様)
一人住まいのお母様と一緒に住むため
ご実家の売却相談相談をいただいたO様ご家族とのお取引ですが、

なんと
お調べすると
ご売却予定の自宅が
違反建築でした。





O様が、弊社のチラシを持ってご相談にいらしたのは、
昨年の5月末でした。

お一人で住む80歳過のお母様と、O様(長女)ご自身が住むマンションで一緒に暮らすため、
ご実家を売却をしたい。
また、引越しは涼しくなる10月過ぎにしたい。
など、いろいろなご相談をいただきましたが、

具体的な売却の話は、みんな(兄弟姉妹)と一緒に聞きたいとのご希望がございましたので、
後日、改めて売却をされるご実家で皆様とお打合せをいたしました。

予め、下記調査をしてお打合せをさせて頂きました。

・物件調査
・優遇税制などの検証
・査定金額算出の為の市場調査
・査定・売出価格の検証

建物は、建築後33年経過しておりましたが、丁寧に使われており、
そのままお使いいただける建物でした。

ただし、事前に物件調査をした結果、現存する建物は違反建築でした。

(違反建築の場合)
対象不動産建物の建築面積および延面積はそれぞれ建ぺい率、容積率の制限をオーバーしており、
現行の法規制では建て替えの際、対象不動産建物と同規模の建物は建てられません。
その為、法令順守の立場から都銀等の住宅ローン融資が難しく、
買主は現金で購入しなければならなくなります。
※規定内のオーバーの場合、諸条件の内容によっては借り入れが出来る場合もございます。

お打合せの際には、
皆様から、もいろいろなご要望やご質問がございました。

(ご要望)
A.お母様が一人暮らしの為、お客様に家の中を見せたくない。
B.実家に在る品々には思い出があり、兄弟姉妹で分けたい為、引越しの際にそれぞれの家まで配達して欲しい。
C.お母様が高齢な為、販売代理の代表としてO様(長女)へ細々と報告して欲しい。
D.引渡は、涼しくなってからしたい。

ご要望をお伺いした結果、下記内容にて販売を開始することと致しました。


(販売打合せ)
①.中古戸建ではなく、土地(古家付)で販売する。A
②.建物は現況のままでの引渡しとするが、中の残置物は売主にて撤去する。B
③.測量や、建物の解体費など諸経費の見積りを取得する。C
④.土地の境界が無い為、売主負担で測量後に境界標を設置する。D

①は、違反建築の場合、建物情報を表に出しPRしても融資が難しい場合、
それ以上お話が進まなくなってしまいます。
また、参考プランを作成して土地としてご紹介をすることにより、土地へのイメージが膨らみやすくなります。
また、現存の建物内から眺望を確認いただき、プランの参考にしていただくことも出来ます。
②思い入れのある品々がある場合、売主様側で時間をかけていただきながら移動や処分をして頂きます。
③解体などの見積額や、測量の立ち合いの日程など、全て情報を共有させて頂きます。
④測量は、隣地立ち合いが不可欠となる為、余裕を持って11月末の引渡し日を設定致しました。


すると

販売を開始してから1ヶ月が経過するころ
ネットの物件情報をご覧になったお客様からお問い合わせをいただくことが出来ました。
ご夫婦とも建築設計のお仕事をされており、引渡しが長い分プランを練る時間に費やせると、
ご希望が一致したのです。

後日、ご契約をさせていただき、引渡し前の空家になった状態で、一度建物内の見学をして、
陽当り、眺望、窓の位置など設計プランの参考にしていただきました。

お母様も無事お引越しを済まされ、
建物内もキレイに片づけて下さり、
お母様の建物や土地への感謝の思いを感じました。

(注意:固定資産税)
年内に建物を取り壊して更地にしていまうと、翌年の固定資産税が3倍~4倍高くなってしまします。
その為、下記内容を特約として契約を致しました。

・買主は、本物件取得後、本物件建物を解体撤去をする。

・売主は、建物の所有権移転登記申請手続きにかえて、残代金支払日に本物件建物の
滅失登記申請手続きに必要な書類を買主へ手交するものとします。

・本物件引渡し後の建物の管理責任は全て買主が負うものとし、
平成31年1月31日までに買主の責任と費用負担において本物件建物の取り壊しおよび
滅失登記手続きを完了させるものとします。

・固定資産税・都市計画税の清算は、土地のみを清算するものとし、
平成30年および平成31年度分の建物の固定資産税・都市計画税については売主の負担として
清算はしないものとします。

以上の内容を事前に買主様・売主様とお打合せをして契約を締結させて頂きました。




(私ごと)
私の母は、今年の2月に体調が急変して亡くなりましたが、
お世話になった施設の皆様には良くして頂き感謝しております。
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