「見ての通りベテランです」 はじめてご挨拶をさせていただく際そう言って名刺をお渡しします。 すると「確かに・・・」「なるほど・・・」「そうね・・・」   是非、いろいろなお話をお聴かせください。  不動産工房うらわ


第6回 不動産よろず話

ワンストップサービス
とは、

“わらしべ長者”のような

ご縁つなぎ

ブログをご覧くださりありがとうございます。
不動産工房 うらわ 田中 です。

いろいろな「お悩み相談」をいただき、
解決の為に動き始めると、
いろいろなお声がかかりはじめて、
そこから、新たにご縁がつながることが良くございます。

つながったご縁からは、
また、違う「お悩み相談」をいただき、
そのお悩み解決の為に、行動し始めると、
また、いろいろなお声がかかりはじめて、
そこからまた、新たなご縁がつながり、
つながったご縁から。。。

それは、まるで
昔話の〝わらしべ長者″のようなお話になります。

※昔話〝わらしべ長者″のおはなしの内容とは、
貧乏だが、正直者の男が一本のわらしべを元手に、
物々交換をへて次第に高価なものを得ていき、
ついには田畑と屋敷を持つ「長者」となる物語。

(正直者の男が物々交換をしていったもの)
1.わらしべ→みかん3個
2.みかん→反物3本
3.反物→馬
4.馬→田畑つきの屋敷(上がり)



「むかし、むかしあるところにから」はじまる
私のお話は、M様からのネット査定からはじまります。

1.M様(マンション売却)→F社(マンション購入)
2.F社(マンション売却)→S様(マンション購入)
3.S様(マンション賃貸募集)→O様(マンション賃貸借契約)
4.S様・O様の賃貸管理



1.M様から、ネット査定依頼をいただきました。

査定依頼物件は、昭和41年築の団地。エレベーターの無い、
5階建て5階部分のお部屋。
M様は、自宅近くにあるこのお部屋を、倉庫代わりに利用されており、
室内は建具も設備もボロボロの状態でした。

M様が査定依頼をされた仲介業者は複数社ありましたが、
低価格帯の取り扱いを敬遠される会社も多く、
築50年以上経過している団地への需要も厳しい中、
弊社がお探ししたF社様が良い条件を提示くださり、
M様とのご縁をつなげることが出来ました。


2.F社様は、団地を買取してリフォーム後に再販する法人です。

F社様からは、その後再販売をお任せいただき、ネット等で広くご紹介をしながら、
団地内にチラシを配布したところ、今度は、S様より「娘を近くに住まわせたい。」
お問い合わせをいただきました。
早速、S様に室内をご覧いただいたところ「娘名義で契約したい。」
その場でご購入の意思表示をいただき、F社様とのご縁をつなげることが出来ました。


3.ところが、ご契約にご来店されたS様のお嬢様は、
「今すぐ購入した団地に住む気持ちは無い」と、購入されたお部屋を
「収益物件として保有したので、賃貸募集と賃貸管理をしてほしい」とお考えでした。
近くに住んでくれると期待されていたお父様とも再度お打合せ後、正式に賃貸募集を開始いたしました。


4.リフォーム完成後の室内の写真を数多くネットに掲載したところ、

O様ご夫婦より、お問い合わせをいただき、エレベーターの無い5階部分のお部屋を
眺望・陽当り・風通しが良いと気に入っていただき、
S様とのご縁をつなげることが出来ました。

そしてお仕事がお忙しいS様に代わり賃貸管理を弊社でお任せいただきました。

めでたし、めでたし。
というより、私にとって
感謝、感謝のお取引でした。



頼まれごとは、試されごと
※中村文明様の「人のご縁ででっかく生きろ!」にある、私がとてもすきな言葉です。

弊社にご相談いただいたM様の為に、何とかいいお話をお持ちしたい!

頑張って良い条件で購入をしてくれたF社様のお役に立ちたい!

購入いただいたS様親子の悩みに何とか応えたい!

S様所有のお部屋には、お人柄のいい人(O様)に住んで欲しい!

O様が住む中で、何か不具合があればすぐに対応をしてあげたい!

ご縁を紡いでいくとなかで「頼まれごとは、試されごと」と何度も繰り返し呟いておりました。



それから、
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M様へは暑中見舞いと年賀状を毎年お送りしていたのですが、
ある時、発送したハガキが返信してくるのです。

お母様の具合が悪く病院生活が長いお話も聞いておりましたので、
何かあったのではと心配はしておりました。

ただ、ご自宅は人の気配が無く空家のような状態が長く続いていたため、
心配になり、お聞きしていた携帯へご連絡を致しました。

すると、

ご出身の北海道へお母様と移ってお住まいになられているとの事でした。
そして、ご自宅についてお考えをお聞きしたところ、
「世田谷には帰る予定は無く売却したい」とのご相談をいただきましたので
売却手順の準備を進めてまいりました。


※優遇税制などの検証
居住用財産(不動産)を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例が適用できる。
但し、住まなくなってから3年目の年末を経過してしまうと、
この特例を利用する事が出来なくなってしまします。

現在は空き家になって2年経過


※物件調査の実施
土地:登記面積67.5㎡、建物:61.83㎡(昭和39年築)
用途地域:第一種低層住居専用地域
建ぺい率:50%、容積率:100%
南西角地:南公道4m、西側4m

但し、詳しく調査を進めていくと
現状と同じ大きさの建物を再建築することが出来ませんでした。

地区計画で、更に厳しく建ぺい・容積率が制限されており
建ぺい率:40%、容積率:80%
更に、西側公道に昭和17年に指定された位置指定があり、平成後の協議の結果、
道路境界線が本物件の対岸から6mの位置となり、再建築の際には、
本物件側が一方的に2m後退しなければならないと協議がなされておりました。


調査結果
登記面積:67.5㎡(道路後退後) →約54㎡(容積率80%制限) →約43㎡(建築有効面積)

査定金額算出の為に調査した結果
・優遇税制適用の為、空家にして約1年以内の売却(3年経過前)が必要
・建築有効面積43㎡迄の建物プランしか入らない土地である事



調査した結果をM様へお伝えしたところ、再建築の際に同規模の建物が建てられない
(道路後退制限)のことはご存知のようでした。

土地上に在る昭和39年の建物は朽ち果ており、リフォーム対象の状態では無く、
残置物も建物内外に溢れ出る状態のままでの売却をお考えになられていたため、
新築分譲をされる法人へのお声がけに絞りご紹介を開始いました。

また、本来隣接地への隣地売却のお話をお持ちするのですが、「隣には売却したくない。」
とうM様の想いがございました。

但し、建築床面積が約43㎡で新築分譲住宅を企画できる分譲会社は少なく、ご紹介をしても、
なかなか良いお返事をいただくことは出来ませんでした。

諦めずに活動を続けていると、オリジナルの企画で、
狭小住宅を得意とする分譲会社K社とのご縁をつなげることが出来ました。
(建物内に自転車車庫を約10㎡設けて、その部分を住宅申請部分から除外することにより、建築全体を約54㎡として企画する。)


そして、K社様の企画された分譲受託をネットをご覧いただいたO様にご購入いただき
K社様とO様とのご縁をつなげることが出来ました。

5.M様(古家付土地売却)→K社(古家土地購入)
6.K社(新築分譲売却)→O様(新築分譲購入)



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それぞれ、部門担当者が変わってしまいます。

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写真は、
鎌倉「長谷寺」のお地蔵さんです。
庭園が素晴らしく心が安らぐお寺です。

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